A földügyi szakigazgatás hivatalos honlapja
 
english
Akadálymentesített változat
Advertisement

Főmenü

Címlap
Küldetés és jövőkép
FM Földügyi és Térinf. Főo.
TakarNet tájékoztató
Földhivatal Online
Advertisement
E-ingatlan átruházás Hollandiáb... PDF Nyomtatás E-mail
2008. március 11.

A szerzõ ismerteti a Hollandiában 2005-ben bevezetett elektronikus ingatlan-nyilvántartási bejegyzési rendszert, valamint az elektronikusan benyújtásra kerülõ kérelmek, dokumentumok számítógépes iratfeldolgozási rendszerét. A mai jogrendszer specifikus elõfeltételeket szab az elektronikus vagyonátruházási eljárásnak. A jobb megértés végett elõször a holland jogrend magyarázata következik, illetve részletesen kifejtésre kerül a közjegyzõk szerepe is.

Út az elektronikus ingatlan-átruházás felé Hollandiában

Wim Louwman
a Holland Ingatlan-nyilvántartási és Térképészeti Ügynökség vezetõje


1. Bevezetés
A szerzõ cikkében ismerteti a Hollandiában 2005-ben bevezetett elektronikus bejegyzési rendszert, valamint a jövendõ rendszert, amely majd az elektronikusan benyújtásra kerülõ dokumentumok számítógépes szerkesztését biztosítja. A mai jogrendszer specifikus elõfeltételeket szab az elektronikus vagyonátruházási eljárásnak. Az újabban alkalmazott elõfeltételek jobb megértése végett elõször a holland jogrend magyarázata következik.

2. A holland jogrendszer
A „föld-nyilvántartást” Hollandiában 1832-ben vezették be. Ennek bevezetését Napóleon alatt készítették elõ, amikor Hollandia még Franciaország része volt. Következésképpen a jogrendszer elméletileg a francia polgári törvénykönyvbõl levezetett okiratok rendszere. Egy ilyen rendszerben a regisztráló hatóság iktat be dokumentum másolatokat és dokumentum kivonatokat az ingatlan-nyilvántartásba. A regisztráló hatóság nem határozza meg, hogy ki a jogcím törvényes birtokosa. Kezdetben, ha valaki meg akarta tudni, ki a tulajdonos, akkor át kellett olvasnia az adott idõszakban bejegyzett összes okmányt, és levonni saját következtetéseit a jogi státuszt illetõen. Ugyanakkor Hollandiában az idõk során ez a rendszer jelentõsen továbbfejlõdött más rendszer, az Európában a jogcím alapú rendszernek ismert megoldás irányába. Ez azért alakult így, mert 1929 óta – amikor megtörtént a Föld-nyilvántartás és a Kataszter egyesítése – az ingatlan-nyilvántartás felelõs a kataszter közigazgatási részéért is. Kezdetben ez a rendszer az adófizetésre kötelezett feltételezett ingatlantulajdonosok adónyilvántartása volt. Manapság azonban sokkal nagyobb fontosságot tulajdonítanak e nyilvántartásnak.
Az ingatlan-nyilvántartási tisztviselõ személyesen felel a kataszteri eljárásokért. Õ dönti el, kit jegyeznek be a jogcím tulajdonosaként a nyilvántartásba. Ha a nyilvántartási tisztviselõ feltételezi, hogy egy olyan fél bonyolítja a vagyonátruházást, aki nincs bejegyezve a kataszterbe, az õ kötelessége, hogy figyelmeztesse a vevõt, és panaszt tegyen a Jegyzõk Fegyelmi Bizottságánál. A gyakorlatban ez úgy zajlik, hogy elõször értesíti a jegyzõt, aki visszavonja az okmányát, és kiad egy javított változatot. Most folyik annak vizsgálata, hogy miként vegyék be ezt a gyakorlatot a holland polgári törvénykönyvbe. Olyan esetekben, amikor a szerzõdésben szereplõ eladó nem azonos a kataszteri tulajdonossal, a kataszteri tisztviselõ a jogkörének megfelelõen megtagadja a bejegyzést az ingatlan-nyilvántartásba.
A holland rendszer egy további aspektusa, hogy a tulajdonjog átruházása csakis a közjegyzõi tulajdon-átruházási okiratnak az ingatlan-nyilvántartásba történt bejegyzése után történik meg. Ez a szabály a jelzálogra is vonatkozik, amely a közjegyzõi jelzálog-okirat bejegyzése által történik. Megállapodásban szereplõ felek között az úgynevezett „negatív rendszer”-t alkalmazzuk. A tulajdon-átruházásnak a jogcímátruházásról szóló határozat bejegyzése csak egyik feltétele. A másik feltétel az érvényes megállapodás. Ha a bíróság ezt követõen megállapítja, hogy az egyezség kényszer hatására vagy hiba következtében született meg, akkor a megállapodás érvénytelen. Ilyen esetben a vevõ nem törvényszerûen válik tulajdonossá, még akkor sem, ha be van jegyezve az ingatlan-nyilvántartásba. Ez nem vonatkozik arra az esetre, amikor harmadik félnek jóhiszemûen eladják az ingatlant. A rendszer megkülönbözteti az eladási szerzõdést és az azt követõ vagyonátruházási határozatot. Fennáll a lehetõség az eladási szerzõdés bejegyzésére, de ez csak annyit eredményez, hogy az utána következõ bejegyzések nem csorbíthatják a vevõ jogait. Az eladó marad a tulajdonos az eladási szerzõdés bejegyzése után is. Kiegészítõ jog a jelzálogjog. A biztonság biztosítása az adóssághoz kapcsolódik. Ha egy tulajdonos eladja a házát, és kifizeti a jelzálogterheit, akkor törlik a jelzálogbejegyzést is. Új jelzálog bejegyzéséhez új jelzálog-okiratot kell bejegyezni. 

3. A közjegyzõ szerepe
A közjegyzõ szerepe jelentõs. Az átruházási okiratokat közjegyzõ jelenlétében kell elkészíteni. Az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéshez szükséges az okirat közjegyzõ által aláírt példánya. A közjegyzõ felderíti és tisztázza a felek jogait, az öröklés vagy elbirtoklás alapján kérelmezett tulajdonszerzést és a szükséges engedélyek megadását. Tájékoztatja a feleket a közjogi korlátokról, mint például a szennyezett talaj kötelezõ megtisztításáról. A közjegyzõ közvetítõ szerepet lát el, ha pénzátutalásról van szó. A vásárló és a jelzálogbank a pénzét a közjegyzõ számlájára helyezi letétbe. Csak akkor utalja át a vételárat a közjegyzõ az eladónak, ha megbizonyosodott arról, hogy az ingatlan-nyilvántartás vezetõje megkapta az átruházási okiratot, és ugyanarra az ingatlanra elõzõleg semmiféle más okmány nem érkezett hozzá. A közjegyzõnek egy adott ügyben folytatott vizsgálata eredményeit az elõírt szövegrészekkel együtt bele kell foglalnia az általa kiadott okiratba. Ilyen módon a közjegyzõ a független szakértõ különleges szerepét játssza. A közjegyzõket az ingatlan-nyilvántartás vezetõje felügyeli. Õ igazolja, hogy a közjegyzõk feltüntették az elõírt magyarázatokat, és hogy az átruházást kérelmezõ azonos a kataszterben bejegyzett jogcím birtokosával. Az ingatlan-nyilvántartó hivatal és a közjegyzõi szakma összefogásának eredményeképpen a holland rendszer egyesíti az okiratalapú és a jogcímalapú rendszer sajátosságait.

4. Számítógépesítés
A kataszter számítógépesítése 25 éve kezdõdött. A jelzálogjogok bejegyzése szintén e rendszer részét képezi. 2006-ban összesen 750 000 jelzálog-bejegyzés és -törlés történt a rendszerben.  A számítógépes nyilvántartás kérelemre bankonként kimutatja az összes jelzálog-bejegyzést. Ez a rendszer rendkívül hatékony bankcsõd, illetve jelzálogbankok összevonása esetében.
Az ingatlan-nyilvántartás 1999 óta számítógépen van. Átvételkor a papíralapú okiratokat szkennelik. Az 1999 elõtti papír alapú iratokat már korábban mikrofilmre vették, és kérésre a mikrofilmrõl digitális változatot készítenek beolvasó szkennerek segítségével. Az elektronikus bejegyzés 2005-ben indult.

5. Elõzetes bejegyzés elektronikus úton
Az olyan ügyfeleknek, akik elektronikus formában akarják intézni ügyüket, ezt elõre közölniük kell az Ingatlan-nyilvántartási Hatósággal. Ehhez fel kell tüntetniük a Hitelesítés Szolgáltató (Certification Authority) nevét, amely az igazolványokat – egyfajta digitális személyazonosítás – elektronikus aláírásokkal látja el. Az Ingatlan-nyilvántartási Hatóság ellenõrzi, hogy a Hitelesítés Szolgáltató minõsített tanúsítványokat állít ki, és biztosítja a tanúsítványok érvényességének leigazolását, jóváhagyását, az ún. visszavonási listák (CRL) ellenõrzését. Ha mindezen követelményeknek eleget tesznek, lehetõség van az elektronikus ügyintézésre. 

6. Az elektronikus bejegyzés célja és alapelvei
Az elektronikus bejegyzés célja a munkafolyamatok egyszerûsítése és a jogi ügyek felgyorsítása. A közjegyzõ és az ingatlan-nyilvántartási hivatal között a továbbiakban nincs már szükség postán továbbított papíralapú iratokra. Az okiratok iktatása és rendezése sokkal egyszerûbbé válik a hivatalvezetõ számára. Minthogy az elektronikus küldeményeket egy nappal korábban megkapják, mint a papír alapú iratokat, a közjegyzõ meg tudja állapítani, hogy a hivatal megkapta az okiratot, és hogy a többi érintett fél nem nyújtott be olyan okiratokat, amelyek elõnyt élveznének. Ennek eredményeképpen a vételár egy nappal korábban átutalható. Az alapelv az, hogy a jogbiztonság ugyanolyan legyen, mint amikor megvannak a papíralapú bejegyzések. Ez azt jelenti, hogy az elektronikus példányokkal és kivonatokkal együtt be kell adni az elõre elkészített elektronikus aláírást, amelynek ugyanolyan bizonyító értéke van, mint a kézi aláírásnak.  Az okiratok szövegének meg kell egyeznie a papíralapú okmányokéval. A hivatalvezetõ fenntartja felülvizsgálói szerepét.
A közjegyzõ továbbra is felelõs az okirat elkészítéséért, ezért a közjegyzõk az okiratokat a saját szoftveralkalmazásuk felhasználásával akarták elkészíteni. Emiatt szükségessé vált a kataszteri és a közjegyzõi alkalmazások elkülönítése. Egy sorozat kompatibilitási protokollra volt szükség, hogy létrejöjjön a kommunikáció a két alkalmazás között. Ez a kompatibilitási protokoll azt is megszabja, hogy a beküldés e-mailben történjen, hogy pdf-formátumot alkalmazzanak, és hogy az elektronikus aláíráshoz az 1024 bitkulcsos aszimmetrikus adatvédelmi kódolási módszert használják. A közjegyzõ alkalmazhatja az elektronikus aláírásokhoz és küldeményekhez a saját alkalmazását, de letöltheti az ingatlan-nyilvántartás által e célra kifejlesztett rendszert is. Ez egy általánosan használt webes ELAN rendszer. A küldõé a felelõsség az internetes továbbításért az Ingatlan-nyilvántartó Hatóság postaládájába való megérkezés pillanatáig. A hivatal azzal segíti a küldõt, hogy visszaigazolja: a küldemény érintetlenül megérkezett hozzá. Ez az ellenõrzés hash algoritmus alapján történik. Elküldés elõtt a közjegyzõ alkalmazása hash algoritmust (ujjlenyomatot) állít elõ, melyet azután az elektronikus aláíráson belül titkosít, majd elküldi az Ingatlan-nyilvántartó Hatóságnak. A hivatal dekódolja az elektronikus aláírást, és összeveti a kapott iraton látható hash algoritmussal (ujjlenyomattal). Ha azonosak, akkor az iratot nyilvánvalóan nem módosították az átküldés során. Az Ingatlan-nyilvántartó Hatóság már mérlegelte egy zárt PKI (belsõ nyilvánoskulcsú infrastruktúra) rendszer bevezetését saját kódkulcsokkal az általuk kibocsátott tanúsítványok számára, de végül elvetették az ötletet. Hollandiában az Ingatlan-nyilvántartó Hatóság által kibocsátott tanúsítványoknak megvan az a hátránya, hogy az ügyfélnek egy újabb kártyát (smartcard) is be kell szereznie. Hollandiában összesen két hatóság adhat ki minõsített tanúsítványokat.  Miután a személyt nyilvántartásba vették, mint „elektronikus küldõ”-t, e két hitelesítés szolgáltató által kibocsátott tanúsítványokat lehet benyújtani az Ingatlan-nyilvántartó Hatósághoz. A hivatal megvizsgálja a kódkulcs tulajdonosának és a tanúsítványnak az érvényességét. Ez úgy történik, hogy ellenõrzi a tanúsítványok visszavonási listáit (Certificate Revocation List – visszavont igazolványok listája) amelyekbõl kiderül, ha egy titkosítási kód esetleg illetéktelenek kezébe került. A rendszer különbséget tesz egy „elektronikus szerzõ” okiraton szereplõ aláírása, illetve egy küldeményt feladó „elektronikus küldõ” aláírása között, aki küldeményt ad fel.  Csak a „szerzõ”-nek kell minõsített tanúsítványt használni. 
Az elektronikus csomag vétele után az Ingatlan-nyilvántartó Hatóság a vételt elektronikus megerõsítéssel igazolja, és az irat feldolgozása után a bejegyzést is igazolja. Mindkettõt hitelesíti a saját hivatalos, digitális aláírásával. Ennek elõállításához a hivatal Crypto szervert használ, ami egyfajta digitális fémjelzés. Az Ingatlan-nyilvántartó Hatóság felfüggesztheti az olyan szolgáltatókat, akiknek a küldeményeit rendszeresen technikai okokból kell elutasítani. Ezt a felfüggesztési lehetõséget – ahogyan a törvényben nevezték – felváltotta az ingatlan-nyilvántartási törvényben eredetileg megnevezett engedélyrendszer, mivel az Európai Bizottság ezt a megoldást állásfoglalásában utasította el, mint olyat, ami sérti az európai törvényhozást.  

7. A digitális ingatlan-nyilvántartás
Az Ingatlan-nyilvántartó Hatóság megállapítja az igazoló adatokat az ingatlan-nyilvántartásba beküldött elektronikus aláírásokból, vagyis a kulcs tulajdonosának nevébõl és a tanúsítvány nyomatából. Ez azért történik így, mert a digitális aláírásokat azonosító tényezõ nem a titkosított alakból (ami egy iratról iratra változó jelhalmaz), hanem a tanúsítványból származik.
Az elektronikus nyilvántartás bevezetése viszonylag simán végbement. Ezt nagyban segítette az a tény, hogy az elektronikus iratokat a szerzõdõ felek nem maguk írják alá, hanem csak a közjegyzõ.  A közjegyzõknek regionális informatikai találkozókat szerveztünk, és egy segítõcsoport e-mailen keresztül támogatta õket az elsõ évben. Egy év után a papíralapú okiratok bejegyzésének díját 20%-kal megemeltük.  Ez döntõ tényezõnek bizonyult sok közjegyzõ számára, hogy az iratokat elektronikusan küldje a továbbiakban. Jelenleg (2007. május) az összes irat 90%-ának bejegyzése elektronikusan történik. Jelentõsen fejlesztettük a mûködési szabványokat, és az iktatást sokkal gyorsabban végezzük, mint elõzõleg. Ez annak is tulajdonítható, hogy munkafolyamat-irányító rendszert kezdtünk alkalmazni a munka elosztására, ami lehetõvé tette, hogy az okiratokat mindig ahhoz a részleghez irányítsuk, ahol a személyi állomány arra a legmegfelelõbb. Ezen kívül már nincsenek regionális nyilvántartások. Az iratok egyszer kerülnek be egy nemzeti nyilvántartásba, eltérõen a korábbi helyzettõl, amikor az ingatlanra vonatkozó iratot többször is be kellett jegyezni a különbözõ régiókban – ez jelentõs javulást jelent az ingatlan-nyilvántartás ügyfelei szempontjából. Az összes küldeményt, beadvány mellékletet húsz évig õrizzük meg.

8. Számítógépes iratfeldolgozás
Most, hogy az iratok benyújtása elektronikus úton már nagy méretekben folyik, a következõ lépés a számítógépes feldolgozás lesz. Minthogy terjedelmes szövegeket kell kibocsátanunk a holland iratrendszernek megfelelõen, az iratok számítógépes feldolgozása csak a szabványos esetekben hajtható végre. Az a kérdés, hogyan lehet megbízhatóan azonosítani ezeket a szabványos eseteket. Olyan rendszer mellett döntöttek, amelyben a közjegyzõk kérhetik az elõzetes kiértékelését egy modellnek, amely a szerzõdések/okiratok elsõ részének kész szövegeit tartalmazza. Az elsõ rész modelljének tartalmaznia kell egy „megmásíthatatlansági nyilatkozat”-ot (irreversibility declaration).  Ezt a nyilatkozatot a felek teszik, miszerint az okirat elsõ részét a további részek nem egészíthetik ki, és nem módosíthatják. Ha a közjegyzõ a küldeményében a modellhez odateszi az adatokat, és feltünteti az alkalmazott modell számát, az Ingatlan-nyilvántartó Hatóság számítógépes rendszere biztosítja az okirat számítógépes feldolgozását. Ehhez a modellszövegeket valamelyik stíluslap (stylesheet) formátumban kell megjeleníteni. Ezek szöveges digitális formák (válogatások), melyek a beviteli mezõ beállításához kellenek. A stíluslap jóváhagyását követõen az Ingatlan-nyilvántartó Hatóság minden bevitt adatot az alkalmazásában rögzít.
A stíluslap felosztható jogszabály-stíluslapra és földrészlet-stíluslapra. Az elsõ részben a jogszabály-stíluslap tartalmazza az összes vonatkozó szöveget az ingatlan-nyilvántartási és kataszteri feldolgozáshoz. Beviteli mezõk vannak a személyi adatok, a jogok, a részarány és az esetleges felbontást lehetõvé tévõ vagy halasztó hatályú feltételek számára. A második, szabad stílusú szöveg tartalmazza a megállapított jogokat, a korábban megállapított szolgalmakat és a felek között fennálló szerzõdéses viszonyt. Az irat elsõ részében a földrészlet-stíluslap csak a földrészlet helyrajzi számának beviteli mezõjét tartalmazza a szöveggel, miszerint kizárólag ez(ek) az(ok) a földrészlet(ek), mely(ek) a megállapodás szerint a második részben (szabad stílusú szövegként) szerepel(nek). A számítógépes feldolgozás az alkalmazott stíluslaptól függ. A jogszabály-stíluslap a jövõben lehetõvé teszi a teljes ingatlan-nyilvántartási és kataszteri feldolgozást. A földrészlet-stíluslap csak a kataszterben teszi lehetõvé az elektronikus aláírást. Ez azt jelenti, hogy a számítógépes szöveg elkészült, és az irat feldolgozás alatt van. A közjegyzõi szakma együttmûködik ezzel a munkamódszerrel, mert a felek szerzõdési szabadsága és a közjegyzõ szerepe változatlan maradt. A közjegyzõ megszerkeszti a modellszöveget az elsõ rész számára, a második rész megengedi szabadstílusú szöveg bevitelét, de nem tették kötelezõvé az ilyen modellek alkalmazását.

9. A stíluslapos iratok kialakítása és elkészítése
Az ingatlan-nyilvántartó rendszer alkalmas lesz iratok elõállítására az Ingatlan-nyilvántartó Hatóság által jóváhagyott stíluslapok alapján. A „kisebb ügyfelek”, mint a végrehajtók a foglalások bejegyzésével, az illetékesek a polgári törvénykönyv szerinti korlátozások bejegyzésével, vagy a hajóbrókerek a hajók bejegyeztetésével valószínûleg ezt a megoldást fogják választani. A jegyzõk személyesen felelõsek kívánnak maradni a szoftverért, amelyet õk használnak az irataik elkészítésére, és ezért nem akarják használni az ingatlan-nyilvántartás alkalmazását. Inkább az Ingatlan-nyilvántartó Hatóság által jóváhagyott stíluslapokat szeretnék átvenni a saját alkalmazásukba. Erre való tekintettel az ingatlan-nyilvántartás a szaktudás felajánlásával támogatja azokat, akik 2007-ben át akarják venni tõlük a szoftvert. Azon a lehetõségen kívül, hogy stíluslapos iratokat készít, ez az adaptáció kell, hogy tartalmazza a következõket:
- készítsen külön változásfájlt az elsõ részhez bevitt adatok számára,
- küldje ezt a fájlt egy újra-bejegyzõ alkalmazással együtt, amely jelzi a felhasznált stíluslapok számát.
Az iratok vételét követõen az ingatlan-nyilvántartás kitölti a benyújtó által idézett stíluslapot a megkapott változásfájl felhasználásával, és számítógéppel összehasonlítja az eredményt az irattal, amelyet párhuzamosan benyújtottak bejegyzésre. Ha azonosak, az irat automatikusan bejegyezhetõ az ingatlan-nyilvántartásba, és felhasználható a kataszter frissítésére. A „földrészlet stíluslap” választásakor a kataszterben automatikusan a „feldolgozás alatt” feliratot teszik rá az iratokban szereplõ minden egyes földrészletre. Ha a stíluslapokat nagy mennyiségben használják, az ingatlan-nyilvántartónak már nem kell bezárnia 15.00 órakor, hogy kézzel aláírjanak a kataszterben. A stíluslapok alapján az aláírás számítógépesíthetõ.

10. A figyelõrendszer („õrkutya”)
A hatékonysági intézkedések teljes csomagjának egyik része a stíluslapokkal történõ munkavégzés. Egy másik pedig a figyelõfunkció. Az iratot készítõ közjegyzõnek a kataszterbe való elsõ bejelentkezésekor felajánlják az „õrkutya-kód” beállítását. Az õrkutya ezek után automatikusan jelzi a közjegyzõnek a kért földrészlettel kapcsolatos változásokat. Ennek eredményeképpen abba lehet hagyni a jelenlegi gyakorlatot, amikor kétmilliószor ismételve nézik végig az adatállományt, amelynek helyzete az elsõ ellenõrzés óta 99,9%-ban változatlannak mutatkozik. A közjegyzõ segítségére kiépítünk egy megfelelõ bizonyítékalapot, az Ingatlan-nyilvántartó Hatóság kiállít egy igazolt „õrkutya-nyilatkozatot”, miszerint adott dátum óta az igényelt parcellára vonatkozólag (a jelzetteken kívül) semmiféle más irat nem érkezett.

11. A jövõ elektronikus bejegyzése
Jelenleg a stíluslapok használatával a bejegyzés továbbra is úgy történik, hogy csak a közjegyzõ által benyújtott és aláírt okiratból egy példányt iktatunk. Véleményem szerint az várható, hogy alternatívaként a közjegyzõ csak egy XML-fájlt küld majd, megadja a szükséges stíluslapok számait az elektronikusan aláírt nyilatkozattal együtt. Egyesítés után az eredeti iratról másolat készül. Az Ingatlan-nyilvántartó Hatóság ezután megszerkeszti a bejegyzendõ iratot az XML-fájl és a stíluslap egyesítésével. A jogcímalapú rendszerben történõ számítógépes iktatásra vonatkozólag: nem lesz többé olyan sok eltérés az országok között, amelyek szintén csak XML-fájlokat fognak küldeni. Úgy látszik, Napóleon és Torrens egyesítik erõiket a digitális sztrádán. 

 
< Előző   Következő >

Advertisement
Advertisement

Társoldalak

Kormányportál
FM
BFKH FTFF (FÖMI)
NKP Nonprofit Kft
MePAR
GNSSNET

Advertisement


   
Felhasználási feltételekImpresszumKapcsolatÜgyfélszolgálatMobil verzióTechnikai információkGYIK
   
© 2007-2017 FM FF