A norvég földtörvény alapkoncepciója szerint az ingatlan birtoklását (fizikai értelemben) a földfelszínen lévõ határok jelölik ki; a tulajdon kiterjed függõlegesen lefelé és felfelé, amennyiben a magántulajdon bármilyen gazdasági érdekeltséget jelent a földfelszíni ingatlan tulajdonosa számára. (E cikkben a „földfelszíni ingatlan” kifejezés a „szokásos” ingatlanokat vagy földrészleteket jelöli.) Ez azt jelenti, hogy a tulajdonjog függõleges értelemben mind felfelé, mind lefelé korlátozott. A földfelszíni ingatlan gazdasági értékének mértéke alatti föld „senki földjének” tekintendõ, és mint ilyen, bizonyos körülmények között elfoglalható (pl. a telek tulajdonosa által egy alagút bejáratánál.)

A jelenlegi kataszteri törvény kizárólag az ingatlanra és annak földfelszíni határaira vonatkozik. A réteges, a rétegekben elhelyezkedõ (azaz 3D-s) ingatlanok alakításának lehetõségét ma még nem tárgyalja sem a törvény, sem a szakirodalom. Bár a kérdést eddig még nem vizsgálta bíróság, véleményem szerint egy per eredményeként ma még nem engedélyeznék olyan bírósági határozat kibocsátását, miszerint réteges ingatlan kialakítható. Ezt a véleményt nem mindenki osztja, sõt, egyes önkormányzatok elfogadtak kataszteri bejegyzésre földalatti állományokat, mint önálló ingatlanokat, és ezzel a földhivatalok is egyetértettek. Különleges eset volt egy nagy jéghoki-pálya építése a Lillehammerben tartott 1994. évi téli olimpiára egy hegy belsejében. A kataszterért felelõs Környezetvédelmi Minisztérium valójában egyáltalán nem küzdött a kialakuló gyakorlat ellen, hanem inkább a törvényt igyekezett hozzáigazítani a valós (de facto) helyzethez. Késõbb az önkormányzati gyakorlat kiterjedt az egyes ingatlanok felszíne felett létesített ingatlanokra is; ilyenek az utak fölé emelt építmények (pl. felüljárók).

Meg kell értenünk a szabályokat elkerülõ gyakorlat kialakulását, ha ismerjük a kataszteri intézmények norvégiai felépítését, miszerint az önkormányzatok felelõsek mind a kataszteri adatbázis és a térképek karbantartásáért, mind a kataszteri felmérésekért. A tervezési és építésügyi törvénynek megfelelõen az önkormányzatok adják ki a telekmegosztási engedélyeket is. A réteges ingatlanok szabályozatlan kialakítása és bejegyzése eddig nem okozott jelentõsebb gondot sem a magánszektornak, sem a hatóságoknak.

Azonban hangsúlyozandó, hogy az alagutak, a raktárcsarnokok vagy egyéb földalatti építmények a legtöbb esetben úgy vannak kialakítva, hogy sem megosztás, sem formális bejegyzés nem szerepel róluk sem a kataszterben, sem az ingatlan-nyilvántartásban. A földalatti építményeket többnyire a földfelszíni ingatlan tartozékának tekintik, legyen szó akár egy vízi erõmûrõl vagy egy felszíni telekrõl, amelyet egy alagút bejáratának kialakításához foglaltak el. Nagyon kevés példa van rá eddig, hogy egy beruházónak biztosítékként kellett felajánlani egy adott földalatti építményt.

Ezen kívül a földfelszíni ingatlan gazdasági értéke által megszabott függõleges korlátozás értelmezését az is befolyásolja, hogy az alagutakat a közutak, vasutak, víz vagy bármely más közösségi használat céljára a magántulajdon figyelembe vétele nélkül fúrják; kárpótlást csupán akkor fizetnek, ha a földfelszíni ingatlan valamilyen módon károsodik. Egy jogi bizottság már javasolta: szabályozzák formálisan, hogy az állam bizonyos szint alatt minden erõforrás tulajdonosa legyen, de a javaslatot az Igazságügyi Minisztérium évekre elfektette, és valószínûleg már nem is kerül elõ újra. Ellenkezõleg, az általános fejlesztés, úgy tûnik, a jelenlegi jogi helyzet fenntartására irányul, vagyis hogy az ingatlantulajdon függõleges kiterjedése az adott körülményektõl függ.

A réteges ingatlan vonatkozásában meg kell említeni, hogy a társasházi törvény engedélyezi a lakóingatlanok, egyéb célú épületrészek, pl. üzlethelyiségek, irodák külön ingatlanként való bejegyzését a szokásos földrészletekhez hasonlóan. A norvég formális jogrend szerint azonban egy lakás vagy egyéb épületrész tulajdonosának a teljes ingatlanban résztulajdona is van, miközben a saját lakására vagy épületrészére kizárólagos használati joggal rendelkezik. Egy társasház mindig magában foglalja a telket (akár birtokolt, akár bérelt), amelyen a vonatkozó épület(ek) áll(nak). A társasházi résztulajdonra alkalmazott tulajdonjogi rendszerrel ellentétben a réteges ingatlant jogi értelemben a földfelszíni ingatlan(ok)ból kell megosztani és bejegyezni ingatlanként a földfelszíni ingatlannak megfelelõen. 

 

 

2. ÚJ TÖRVÉNYEK A RÉTEGEKBEN ELHELYEZKEDÕ  INGATLANOKRÓL

2.1 Elõzmények

A növekvõ igény az építési telkekre a városi területeken, a magasabb telekárak, de ugyanígy az új építési módszerek, az építkezés és az építészet új irányvonalai, a fejlett és sokkal olcsóbb fúrási vagy alapozási módszerek a beruházók számára még érdekesebbé tették a földfelszín alatti vagy feletti építményeket. Mindez másodlagos hatásként piaci keresletet teremtett, lehetõvé téve az ilyen építményekkel kapcsolatos pénzügyi tranzakciókat, vagyis adásvételt, jelzálog bejegyzését, bérlést stb. Mint már említettem, az önkormányzatok eleget tesznek a piaci igényeknek azzal, hogy megkönnyítik az ilyen építmények önálló ingatlanként történõ bejegyzését.

A piac ilyen jellegû igénye kiterjed a tengeren és a szárazföldi vízfelületeken létesülõ építményekre is, legyen az akár magántulajdonban lévõ vízfelületen, akár azon kívül, vagyis „állami” tulajdonban. A tengeri építményeknél fontos megkülönböztetni a rögzített helyzetû, állandó építményt (mesterséges szigetet, parttól távolabb fekvõ kikötõi létesítményt stb.), illetve a mozgatható szerkezeteket, mint az olajfúró tornyokat, vagy a haltenyésztéshez szükséges építményeket. Általánosan elfogadott, hogy csak a rögzített helyzetû, állandó építményeket kell a kataszterbe és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni, és a mozgatható szerkezeteket valahol máshol kell nyilvántartani: de ez elvileg még vitatható.  
 
2.2 Új törvény a 3D-s ingatlanokról

A piaci igények miatt, illetve a meglévõ gyakorlat alapján a 3D-s ingatlannal kapcsolatban a kataszteri törvénykezés fontos részeként elkészült a megfelelõ ajánlások listája, amikor a kormány 1995-ben bizottságot hozott létre a kataszteri törvény felülvizsgálatára. A Bizottság – a jelen cikk szerzõjének elnöksége alatt – már induláskor sem vitatta annak szükségességét, miszerint meg kell könnyíteni az ilyen építményekkel kapcsolatos jogi és pénzügyi tranzakciókat: ezt tényként elfogadta. Az is bebizonyosodott néhány év alatt, hogy a réteges ingatlanok kialakítása nem okoz lényeges jogi vagy technikai problémát, sem az érintett magánpartnereknek, sem az építési és tervezési hatóságoknak. Nem sért sem magán-, sem közérdekeket. Emellett azért még számos fontos jogi kérdés maradt a Bizottságnak, amelyeket meg kellett vizsgálnia, és megfelelõ megoldást kellett rájuk találnia.

A Bizottság a kezdetektõl a 3D-s ingatlanok közül fõként három típusnak a támogatását tartotta fontosnak:

• földalatti építmények, mint földalatti garázsok, bevásárlóterek, földalatti raktárcsarnokok, alagutak stb.
• oszlopokon álló vagy egyéb módon az eredeti földfelszín, gyakran utak, vasutak fölött emelt épületek és egyéb építmények,
• tengeren vagy szárazföldi vízfelületen emelt építmények.

2.2.1 3D-s ingatlan a felszíni ingatlannal szemben másodlagos
    
A szokásos felszíni ingatlan, amely a föld felszínén látható, és olyan mértékben válik felfelé és lefelé is kiterjedõ tömbbé, amennyire azt a tulajdonos gazdasági érdekei megkívánják: az elõre látható jövõben, Norvégiában ez lesz a bejegyzett ingatlanok messze legáltalánosabb típusa (a társasházak kivételével).

A Törvénybizottság elõnyösnek tartja, hogy az új kataszteri törvényt erre a tényre alapozzák, hangsúlyozva, hogy a felszíni ingatlannak kell az alap-ingatlannak maradnia, beleértve a felszíni határok által kijelölt, a tömbbe tartozó összes földi és állandósított állóértéket, kivéve azokat, amelyeket ténylegesen leválasztottak a felszíni ingatlanból.  Ez az elv azt jelenti, hogy a 3D-s ingatlan nem terjed túl az ingatlan-nyilvántartásban egyértelmûen bejegyzett határokon a három dimenzió egyikében sem. Egy 3D-s ingatlan viszont egy adott szinttõl kiterjedhet a földben lefelé, illetve a levegõben felfelé, mint magántulajdon, ha ezt egy konkrét esetben ténylegesen megállapítják.
A Törvénybizottság azt javasolta, hogy a továbbiakban semmilyen 3D-s ingatlant ne lehessen bejegyezni a felszíni ingatlan megosztása nélkül, függetlenül a földfelszíntõl való távolságától. A jogi szakértõk még azzal is érveltek, hogy ennek következtében lassan elveszne a norvég jogból az ingatlantulajdon függõleges kiterjedésének alapelve. A Parlamentnek benyújtandó végleges jogi javaslat ezért fenntartja annak lehetõségét, hogy 3D-s ingatlant bejegyezzenek a felszíni ingatlan megosztása nélkül, vagyis olyan esetekben is, amikor 3D-s ingatlant alakítanak a „senki földjének” elfoglalásával a felszíni ingatlan alatt.  
    
2.2.2 Rétegben értelmezett jogcím a használati jog vagy a megosztott ingatlan alapján

A norvég törvényhozás egyszerûsíti az ingatlanokhoz fûzõdõ használati/szolgalmi jogokkal kapcsolatos tranzakciókat. Bizonyos körülmények között a bejegyzett használati jogok eladhatók vagy biztosítékként használhatók. Ezért nyitott a lehetõség, hogy bevezessék a rétegbejegyzést a felszíni ingatlanra vonatkozó használati jogok koncepciója alapján, inkább, mint a felszíni ingatlan formálisan megosztott részének egyéni tulajdonlása alapján. A Törvénybizottság jogászai azzal érveltek, hogy a használati jog koncepciójára alapozott rétegbejegyzés jobban megfelel a jogi hagyománynak. A felek közötti különbség egyik vagy másik koncepció alkalmazását illetõen nagyon csekély lenne, és inkább lélektani jellegû, mint valóságra épülõ.

Azonban úgy tûnik, a befektetõk jobban szeretnek bejegyzett tulajdonjog alapján befektetni, mint bejegyzett használati jog alapján, és hogy a jogi keretek megválasztása befolyásolhatja az árakat és a kamatokat is. A bizottság nem látja nagyobb akadályát a tulajdonjogi koncepció alkalmazásának, és elõrevetíti, hogy a tulajdonjogot a piac is elõnyben részesítené. Ezen kívül, a kataszterben és az ingatlan-nyilvántartásban való dokumentálás és a bejegyzés követelményei mindkét esetben azonosak.  

Hangsúlyozandó, hogy nincs olyan javaslat, miszerint kötelezõvé kellene tenni 3D-s ingatlanok létesítését olyan esetekben, amikor az jogilag megtehetõ lenne. Ez a felek döntésétõl függ. Sok esetben a föld alatti létesítmények akár csak szolgalmi jogként is bejegyezhetõk a felszíni ingatlanra, illetve kataszteri bejegyzés nélkül is maradhatnak.   

2.2.3 Ki viselje a kockázatot?

A rétegbejegyzés jogi kereteinek kialakítása folyamán azonosítani kell a közérdeket, és a tranzakcióban közvetlenül nem érintett harmadik felek, illetve a közvetlenül érintett felek érdekeit. Az a kérdés, mennyire részletes szabályokra van szükség, és mit lehet a felekre hagyni, hogy egymás között egyezzenek meg. Ezt a különféle jogalkotások különféle módokon határozzák meg. Kifejezetten fontos megvédeni a közérdeket, illetve a tranzakciókban közvetlenül nem érintett harmadik felek érdekeit. Ez a következõkre vonatkozik: városfejlesztés, a szomszédok jogai, a biztonság, a föld életképessége és a hitelpiacok. Az azonban más kérdés, hogy a kormánynak mennyire kell szabályozni a közvetlenül érdekelt felek közötti viszonyt, pl. azzal, hogy a 3D-s ingatlanok eladói és vevõi között létrejött szerzõdésekbe specifikus követelményeket íratnak be. Szerintem az ilyen követelményeket a lehetõ legnagyobb mértékben korlátozni kell. Hacsak nem sértik durván a közérdeket, illetve a harmadik felek érdekeit, a közvetlenül érdekelt felek élvezzék a legnagyobb szabadságot a szerzõdéskötés során, és viseljék maguk az esetleges rossz megállapodások kötésének kockázatait.  

Az állami beavatkozás korlátozására irányuló fenti intézkedést általános jogi eszközökkel, vagy egyedi esetekben alkalmazni kell a földmérési és térképezési szabályokra is. A földmérés és térképezés kötelezõ követelményeit nem kell jobban szigorítani, mint amennyire az állami szektorban nyilván szükséges, vagyis az általános földügyi igazgatásban, városvezetésben, adózásban stb. Bármely ennél részletesebb felmérést a közvetlenül érintett felek döntésére kell hagyni, akik fizetnek a szolgáltatásért, vagyis ha készek viselni annak kockázatát, hogy nincs nagyon pontos dokumentációjuk a 3D-s ingatlan fizikai elhelyezkedésérõl; ez legyen az õ választásuk.     
 
2.2.4 Tervezési és építési szabályok 3D-s ingatlanok jóváhagyásához

Norvégiában a telekmegosztást szigorúan szabályozza a tervezési és építésügyi törvény, melyet az önkormányzatok alkalmaznak. Új parcellát általában csak akkor lehet létrehozni, ha

• a földrészlet tervezett használata megfelel az övezetesítés szabályainak,
• a földrészlet mérete és formája megfelel a tervezett használatának,
• biztosított a hozzáférés az úthoz, valamint a víz- és a csatornahálózathoz.
  

Következésképpen az önkormányzat nem fogja kiadni a telekmegosztási engedélyt, ha nem látszik valószínûnek, hogy jóvá fogja hagyni a földrészleten a továbbiakban tervezett építkezést is. Specifikus szabályok vonatkoznak a mezõgazdasági területekre és erdõkre, ezekre most nem térek ki. A telekalakítás jogrendje megakadályozza olyan telkek létesítését, melyek hasznosítatlanul maradnának; ez nyilván hatással van az általános gazdaságra és az ingatlanpiacra. A másodlagos hatása pedig az, hogy szûkül a földspekuláció lehetõsége is.

A bizottság egyhangúan megegyezett abban, hogy a fenti alapelveket alkalmazni kell a 3D-s ingatlanokra is, különösen a spekuláció elkerülésére, amikor sok „üres” telek hirtelen elérhetõvé válik a piac számára, pl. az összes föld alatti és föld feletti tér, amelyek jelenleg nincsenek „használatban”. De a bizottság megfelelõnek találja a jogszabályok olyan szigorítását, hogy 3D-s ingatlan csak abban az esetben létesíthetõ, ha a további építkezés tervét a hatóságok véglegesen jóváhagyták. Egy épület megvalósításának engedélyét (építési engedélyt) legkésõbb a telekmegosztási engedéllyel egyidejûleg kell kiadni, illetve akkor, ha a szóban forgó építmény már létezik.

Az a lényeg, hogy elkerüljük olyan 3D-s ingatlanok alakítását, melyek csak „feketén” (törvénytelenül) vagy egyáltalán nem léteznek. 3D-s ingatlan létesítésére irányuló kérelmet csak akkor lehet jóváhagyni, ha azért van rá szükség, mert egy különleges vagy már jóváhagyott építkezést támogat. Ezzel az alapelvvel kapcsolatban még azt is javasoltuk, hogy olyan esetben, amikor az építményt már teljesen lerombolták, és az újjáépítését három éven belül nem kezdték meg, a 3D-s ingatlant törölni kell a nyilvántartásból. (Vagyis megszüntetni az ingatlan 3D-sként történõ nyilvántartását. A fordító)      

 

2.2.5 Felszíni vagy 3D-s ingatlan

A norvég törvény szerint egy felszíni ingatlan magában foglal mindent, ami állandó jelleggel kapcsolódik a földhöz. Az épületeket általában nem lehet önálló ingatlanként létrehozni. Fontos, hogy ne aknázzuk alá ezt az alapelvet a föld és az építmények elválasztásának megkönnyítésével úgy, hogy elõnyt biztosítunk a 3D-s ingatlanoknak. Ezért javasoljuk, hogy az új törvény tartalmazza a következõ feltételt: „Épületingatlan csak akkor létesíthetõ, ha a (föld)felszín továbbra is felhasználható megfelelõ célra azon ingatlan részeként, amelybõl az épületingatlan meg lesz osztva.” Tehát egy olyan építmény, amely közvetlenül a földön áll, nem tekinthetõ 3D-s ingatlannak; oszlopokon kell állnia, vagy olyan más módon felépülnie, ami lehetõvé teszi az eredeti földfelszín további önálló használatát. Ez az alapelv szintén újabb hozzájárulásként értékelhetõ annak hangsúlyozására, hogy az elsõdleges ingatlanobjektum a földfelszíni ingatlan.

Megemlítendõ, hogy a javaslat szerint 3D-s ingatlanok létesíthetõk tengeren vagy szárazföldi vízfelületeken is.   

2.2.6 Társasház vagy 3D-s ingatlan

A társasházi törvény fontos intézkedése, hogy szabályozza az egyéni tulajdonosok közötti viszonyt, a kötelezettségeiket és felelõsségüket, illetve a közösen birtokolt részek mûködtetését is. Ez azért lényeges, mert az egyéni részek szorosan összekapcsolódnak: közös lakóépületben lévõ lakásokról van szó.

A társasházaktól eltérõen a 3D-s ingatlan koncepciója azon az elven alapul, hogy a 3D-s ingatlannak (vízszintesen vagy függõlegesen érintkezve) nem lehet több kapcsolata a szomszédos ingatlanokkal, mint általában a földfelszíni ingatlanoknak. Ezért fontos biztosítani, hogy a társasházi törvény alá tartozó objektumokat ne zavarja meg a 3D-s ingatlanok felé való nyitás. Mi igazából nem szabad választást akarunk a társasház és a 3D-s ingatlan között.

A gyakorlatban erre igen nehéz szigorú szabályokat felállítani: mindig is elfogadtuk, hogy a felszíni ingatlanok határai a szomszédos épületek függõleges falai, vagyis általánosan elfogadott, hogy különálló épületeknek lehet közös függõleges fala. Ritkábban az is elfogadott, hogy az egyes épületeket vízszintes „padló vagy tetõ” választja el (ha a padló vagy a tetõ elég szilárd ahhoz, hogy alapot képezzen egy épület tetején egy másik építmény számára). Olyan esetekben, amikor a függõleges vagy vízszintes elválasztó építmények a fenti szilárd fajtájúak (vagyis elég szilárdak ahhoz, hogy két külön építményt képezzenek), ezeket az építményeket el kell fogadni a 3D-s ingatlanokat meghatározó határokként is. A gond az, hogyan különböztetjük meg, melyek az önálló építmények, és melyek az egyetlen közös épület részei. Az elsõ esetben az épületek (amennyiben nem foglalnak el földfelületet, felfoghatók 3D-s ingatlanként, míg a második esetben társasházként kezelendõk.

Amint említettem, nehéz erre 100%-os, szigorú szabályokat felállítani, és ilyenekre talán nincs is szükség. Talán a felekre kellene hagyni a választást, amikor a „szürke zónában” mûködnek. Bármely esetben a következõket javasoljuk:

• 3D-s ingatlanként épületrészek nem jegyezhetõk be,
• 3D-s ingatlanként nem jegyezhetõ be sem olyan épület, sem olyan építmény, amely megfelelõbben kezelhetõ társasházként. 

Az önkormányzat jogosult eldönteni, hogy engedélyezi-e a 3D-s vagy a társasházi jellegû bejegyzést.

2.2.7 Technikai akadályok nincsenek

A bizottság úgy érezte, hogy a 3D-s ingatlanok kezelésével kapcsolatban nem szükséges földmérési részletekbe belemenni, sem a kataszteri adatbázis megoldásaival foglalkozni, elõre vetítve, hogy ezek technikai kérdések, amelyeket nem lehet helyhatósági rendeletekkel vagy másodlagos szabályozásokkal megoldani, és sosem akadályozhatják a piaci igények kielégítését. Sok évre elõre gondolkodva biztos vagyok abban, hogy a kataszter használói elfogadják majd azt az elég egyszerû megoldást is, hogy pl. a 3D-s ingatlant csak rávetítjük a felületre, és utalunk rá, hogy a részletesebb információ szintén megvan egy külön dossziéban, ha szükség van rá. Úgy gondolom, hogy az épületrajzoknak a legtöbb esetben elegendõnek kell lenniük a határvonalak dokumentálásához, ami nem igényel pótlólagos felmérést. Meg kell említenem, hogy a szokásos helyrajzi számokat fogjuk alkalmazni a 3D-s ingatlanokra is, ami tükrözi azt az alapelvet, hogy ez az azonosító szám nem tartalmazhat sem az ingatlan fajtájára vonatkozó, sem egyéb információt.    

 

3. AZ ÚJ TÖRVÉNY VÉGREHAJTÁSA

A 3D-s ingatlanok támogatását célzó javaslatot általánosságban elfogadták. A Környezet-védelmi Minisztérium jelenleg már dolgozik a Parlamentnek benyújtandó végleges változaton. A tervek szerint a Parlament jövõ tavasszal foglalkozik majd a tervezettel, az új törvény pedig 2004-ben lép hatályba. A Térképészeti Hivatal már hozzáfogott az új ingatlan-nyilvántartási adatbázis megtervezéséhez, hogy addigra az is elkészüljön.  

Az új törvény egyéb fõ összetevõi:

• nemzeti ingatlan-nyilvántartási adatbázis létrehozása, mely tartalmazza az ingatlan-nyilvántartási térképet és az ingatlanra vonatkozó állami korlátozásokat,
• engedéllyel rendelkezõ magán földmérõk munkába állítása a jelenlegi állami monopólium felváltására.

Az elõadás a FIG XXII. Nemzetközi Kongresszusán (Washington, 2002. április 19-26.) hangzott el.