Az ingatlan-nyilvántartási eljárás kormányrendeletben meghatározott jogok és tények bejegyzésére, módosítására, törlésére, valamint az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosult adataiban, illetve – a címadatokat kivéve – az ingatlan adataiban bekövetkezett változások átvezetésére irányuló közigazgatási hatósági eljárás. A következőkben tájékoztatást adunk a legfontosabb tudnivalókról.
Az eljárás az ügyfél kérelmére vagy hatósági (bírósági) megkeresésre indul. Az ingatlan-nyilvántartásba jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését kérelemre lehet bejegyezni, ami azt is jelenti, hogy – főszabályként – csak az a jog jegyezhető be, illetve tény jegyezhető fel, illetve törölhető, amelyet a kérelem vagy megkeresés megjelöl. (ebből adódóan ha például a bíróság ítélete nem tartalmaz kifejezett rendelkezést (vagy külön megkeresést) a kormányhivatal felé a jogváltozás átvezetése (bejegyzése, illetve törlése) iránt, az eljárás csak akkor lesz eredményes, ha az ítélet megfelelően kiegészítésre kerül.Kérelem
Kötelező jogi képviselet
Bejegyzés alapjául szolgáló okirat
Adatváltozás bejelentéseSzéljegyzés
Ügyintézési határidő
A beadványok intézéseHiánypótlás
Eljárás felfüggesztése
Bírósági jogorvoslati kérelem
Az eljárásért fizetendő igazgatási szolgáltatási díj
A kérelmet a bejegyzés alapjául szolgáló szerződés (jognyilatkozat) keltétől számított 30 napon belül kell benyújtani az ingatlan fekvése szerint illetékes kormányhivatalhoz az e célra rendszeresített nyomtatványon. A kérelem kötelező nyomtatvány, annak adattartalmát a 109/1999. (XII.29.) FVM rendelet melléklete tartalmazza. A formanyomtatvány letölthető itt . A kormányhivatal tehát csak a kérelemben foglaltak alapján járhat el, ezért fontos a kérelem pontos kitöltése. A kérelemhez csatolni kell a bejegyzés alapjául szolgáló okiratokat (2db eredeti és 1db másolati példányban), valamint az adott ügytípustól függően a jogszabályban előírt egyéb mellékleteket.
A kérelemnek tartalmaznia kell magánszemély esetén a kérelmező nevét, lakcímét, személyi azonosítóját, állampolgárságát; cégek esetében a megnevezését, székhelyt és statisztikai számjelét, cégjegyzékszámát; az érintett ingatlannak, valamint annak a jognak vagy ténynek a megjelölését, amelynek be-, illetve feljegyzését kérik. Ha a kérelmező helyett képviselő jár el, a kérelemnek tartalmaznia kell a képviselő nevét és lakcímét is. A bejegyzést – ha a felek megállapodásából vagy jogszabály rendelkezéséből más nem következik – annak kell kérnie, aki ezáltal jogosulttá válik (pl. tulajdonjog bejegyzés esetén a tulajdonszerző, vevő, megajándékozott, stb.). A bejegyzést kérheti az is, akinek ez a bejegyzett jogát érinti.
A kérelem a szerződő felek ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba vagy közokiratba foglalt közös nyilatkozatával mindaddig visszavonható, amíg abban a kormányhivatal nem hozott határozatot. Ekkor a kormányhivatal az ingatlan-nyilvántartási eljárást megszünteti.
A kérelemre induló olyan eljárásokban, amelyekben a jogváltozás bejegyzésének alapjául közjegyző által készített okirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat szolgál, a jogi képviselet kötelező. Jogi képviselő lehet az ügyvéd vagy ügyvédi iroda, jogtanácsos, illetve a fél képviseletében eljáró közjegyző.
Vissza
Bejegyzés alapjául szolgáló okirat
A kérelemhez két eredeti és egy másolati példányban kell mellékelni a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot, illetve csatolni kell a bejegyzéshez és az illeték megállapításához szükséges egyéb iratokat is. Ha az okirat hiányos, vagy módosításra szorul (pl. a jogcím, a szerződő felek személye, illetve aláírása, az érintett ingatlan, vagyis a település, a fekvés és a helyrajzi szám pontos megjelölése, az ügyvédi ellenjegyzés, közjegyzői hitelesítés, vagy a változás átvezetéséhez szükséges záradékolt változási vázrajz tekintetében), úgy a kérelmet a kormányhivatal hiánypótlási felhívás kiadása nélkül el kell utasítania. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban jog bejegyzésére, tény feljegyzésére csak az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvényben (a továbbiakban: Inytv.) meghatározott okirat alapján kerülhet sor.
Jogok bejegyzésének és tények feljegyzésének olyan közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat alapján van csak helye, amely a bejegyzés tárgyát képező jog, vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését igazolja, továbbá tartalmazza a bejegyzett jogosulttól származó bejegyzési engedélyt. Bejegyzés alapjául szolgálhat a bíróság ítélete, illetve a hatóság határozata is, ha bejegyezhető jogra és tényre vonatkozik.
Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok és feljegyezhető tények körét az Inytv. tételesen felsorolja. Ezeken kívül az ingatlan-nyilvántartásba csak olyan jog és tény jegyezhető be-, illetve fel, melyről törvény kifejezetten rendelkezik. Egyéb jogszabályok tartalmazzák azt is, hogy az okirat mellett milyen egyéb iratot (hatósági engedély, igazolás, jóváhagyás, vázrajz stb.) kell benyújtani ahhoz, hogy a kérelem teljesíthető legyen.
Az ingatlan tulajdonosa, a tulajdonosi jogokat gyakorló szerv vagy a vagyonkezelő, valamint a használó köteles bejelenteni a változás bekövetkezésétől, illetve a tudomásszerzéstől számított 30 napon belül az ingatlan határvonalában, az ingatlan területében, a földrészlet művelési ágában, a föld minőségében bekövetkezett változást, továbbá köteles bejelenteni a nyilvántartás tárgyát képező épület, építmény létesítését, és lebontását.
Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosult szintén a fenti határidőn belül köteles bejelenteni nevének (cégnevének), illetve lakcímének (székhelyének, telephelyének) megváltozását is. Az ingatlan és a jogosult adataiban bekövetkezett változás bejelentéséhez felhasználható nyomtatvány itt tölthető le . (A nyomtatvány használata – szemben a jogok és tények változására irányuló eljárásokkal – nem kötelező, de ajánlott, mivel a kérelem elbírálásához szükséges adatokat tartalmazza, ezáltal csökken a hiányos benyújtás veszélye.)
Ha a változás az ingatlan-nyilvántartási térkép tartalmát is érinti (jellemzően pl. az épület-feltüntetés, vagy az adott ingatlanon belül a nyilvántartott művelési ág egy részének megváltozása esetén), úgy az átvezetéshez a külön jogszabály előírásai szerint arra jogosult földmérő által készített és a kormányhivatal által hatályos záradékkal ellátott változási vázrajz is szükséges. Ha a vázrajzhoz okirat is kapcsolódik, úgy a vázrajzot mindazoknak alá kell írniuk, akik a változás alapjául szolgáló okiratot is aláírták.
2013. január 1-jétől az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés benyújtása során az ügyfél kérheti a kormányhivataltól, hogy lakcímének a jogügylettel összefüggő megváltozását (pl. a megvásárolt lakás címe lesz a bejelentett állandó lakcíme) a kormányhivatal külön bejelentés nélkül vezesse át a tulajdoni lapon. Ennek feltétele, hogy legkésőbb a tulajdonjog bejegyzéséről szóló határozat kézbesítését követő 30 napon belül az ügyfél lakcímének megváltozását a személy- és lakcímnyilvántartó hatóságnál (okmányirodánál) is bejelentse, illetve ott rögzítésre kerüljön a változás. Ezután a kormányhivatal közvetlen adatátvétellel vezeti át az új lakcímadatokat. Tehát az ügyfélnek csak egyszer kell az ingatlanügyi hatósághoz fordulnia, a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem benyújtásakor. Az eljárás megindítása a tulajdonjog bejegyzési kérelemmel egyidejűleg történik, az ,,Ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítására irányuló kérelem” formanyomtatvány kitöltésével és benyújtásával. A kérelem erre szolgáló részén a kérelmező megjelöli, ha a jogváltozással érintett ingatlanba szándékozik költözni, hogy a lakcímváltozás átvezetését kéri-e az ingatlan-nyilvántartásban.
Tulajdoni lap tartalmát érintő kérelem esetén a beadvány iktató számát a benyújtás napján a tulajdoni lapra rávezetik, ez a széljegyzés. A széljegy a bejegyzés, feljegyzés, átvezetés iránti eljárás megindítását tanúsítja, egyben jelzi az ügyek elintézésének sorrendjét is. A beadványok elintézésére harminc napos határidőt biztosít a jogszabály, ebből adódóan a széljegy a kérelem teljesíthetősége szempontjából csak tájékoztató jellegű, mivel a kormányhivatal ekkor még nem döntött arról, hogy a kérelemnek helyt ad, vagy elutasítja. A tulajdoni lapot megtekintőket ugyanakkor figyelmezteti arra, hogy az ingatlan-nyilvántartás tartalmában változás várható. A széljegy utal a beadvány tartalmára, továbbá abból megállapítható a jogosulttá váló (kérelmet benyújtó) ügyfél neve és a jogváltozás tárgya.
Téves széljegyzés esetén, továbbá a jog-, tény-, illetve adatváltozás átvezetését, vagy az elutasítás tényének feljegyzését követően a széljegyet a kormányhivatal törli a tulajdoni lapról.
A széljegynek – az informatív tartalmán túl – a bejegyzésre váró jogok és egyes jogilag jelentős tények körében fontos szerepe van azok egymáshoz való viszonyának meghatározása szempontjából is. Az ingatlan-nyilvántartásban egy-egy bejegyzés ranghelyét és ezzel a bejegyzések rangsorát a bejegyzés, feljegyzés iránt benyújtott kérelem iktatási időpontja határozza meg. Fontos ugyanakkor, hogy ranghelyet csak olyan kérelemmel lehet alapítani, amelyhez a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot is mellékelték.
A kormányhivatal 5 napon belül értesíti az eljárás megindításáról azt az ügyfelet, akinek az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett tulajdonjoga törtlését, illetve akivel szemben vételi jog bejegyzését kérik. A kormányhivatal az értesítést az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett lakcímre/székhelyre küldi.
A beadvány érdemi elbírálására – ha annak az elintézését más eljárás (pl. megelőző széljegy) nem akadályozza – sommás eljárásban a kormányhivatalhoz történő beérkezésétől számított 8, teljes eljárásban 60 napon belül kerül sor. Ha a beadvány harmincnál több önálló ingatlant vagy harmincnál több érdekeltet érint, az érdemi döntést 90 napon belül kell meghozni.
Az Inytv. értelmében a beadványt soron kívül kell elintézni, ha arról törvény rendelkezik, vagy ha a kormányhivatal vezetője az ügyfél kérelmére indokolt esetben a beadvány soron kívüli elintézését írásban engedélyezi.
1. Törvényben meghatározott soron kívüli eljárások:
• Végrehajtási jog és zárlat bejegyzése bírósági végrehajtó megkeresése alapján (A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény)
• Végrehajtási jog és jelzálogjog bejegyzése hatósági megkeresés alapján (Az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény)
• Jelzálogjog bejegyzése jelzálogjog-hitelintézet kérelme alapján (A jelzálog hitelintézetről és a jelzáloglevélről szóló 1997. évi XXX. törvény)
• Kiskorú ügyfél esetén (az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény)
2. Az ügyfél kérelme alapján engedélyezett soron kívüli eljárás:
A kormányhivatal vezetője az ügyfél kérelmére indokolt esetben a beadvány soron kívüli elintézését írásban engedélyezheti. A soron kívüli ügyintézés engedélyezése tárgyában a hivatalvezetőnek a kérelem beérkezését követő két munkanapon belül kell döntenie, a kérelem elutasításáról végzést kell hoznia. Az e kérdésben való döntés ellen nincs helye jogorvoslatnak. A soron kívüli eljárást csak abban az esetben lehet lefolytatni, ha az érintett ingatlan(ok)ra vonatkozó, megelőző beadványok elintézésének nincs akadálya.
Az ügyfélnek a soron kívüli eljárásra vonatkozóan minden esetben kérelmet kell benyújtania a kormányhivatalhoz, melyet belefoglalhat a jog bejegyzésére vagy tény feljegyzésére irányuló kérelmébe, illetőleg az adatváltozás átvezetése iránti bejelentésébe, de erre vonatkozóan külön kérelmet is benyújthat.
Az ügyfél által benyújtott, a soron kívüli ügyintézés engedélyezésére irányuló kérelemért ingatlanonként 16.000.- Ft összegű díjat kell fizetni. A díjat az alapeljárás díján felül kell megfizetni, akkor is, ha az alapeljárásban személyes vagy tárgyi díjmentesség érvényesül. Ha a kérelem benyújtásakor a díj megfizetését az ügyfél nem igazolja, úgy a soronkívüliség nem engedélyezhető.
A beadványokat a kormányhivatal az iktatószámok sorrendjében, a benyújtásuk időpontjában hatályos jogszabályok szerint kell elintéznie. Az egyidejűleg (azonos napon) érkezett beadványok elintézésének sorrendjét a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok keltezésének időpontja határozza meg.
Ha a beadványnak hiányossága nincs, a kormányhivatal a kérelmet teljesíti (a bejegyzésről egyszerűsített vagy alakszerű határozattal dönt), továbbá a változást a tulajdoni lapon – és ha szükséges, az ingatlan-nyilvántartási térképen – egyidejűleg átvezeti és ezt követően gondoskodik a döntés ügyfelek résézére – főszabályként postai úton – történő közléséről. Ha az ügyben jogi képviselő járt el, a kérelemnek helyt adó döntés kizárólag rajta keresztül kerül kézbesítésre.
Ha a beadvány hiányosságai – az Inytv. vonatkozó rendelkezéseire tekintettel – nem pótolhatóak, akkor a kormányhivatal a hiányosságtól függően végzéssel, vagy határozattal a kérelmet elutasítja. Ha a pótolható hiányosságokat (ideértve az igazgatási szolgáltatási díj megfizetését, illetve annak igazolását is) az ügyfél (jogi képviselője) ez erre történő felhívásban megjelölt határidőre nem pótolja, a kormányhivatal az eljárást végzéssel megszünteti. A kérelem elutasításáról, valamint az eljárás megszüntetéséről szóló döntést az ügyfél részére minden esetben közvetlenül is megküldi a kormányhivatal.
Több kormányhivatal érintő beadvány:
Abban az esetben, ha a változás több ingatlant érint, és azok különböző kormányhivatal illetékességi területén fekszenek, minden érintett kormányhivatal külön beadványt (kérelmet, megkeresést, bejelentést) kell benyújtani. Az eredeti okiratot és mellékleteket azonban csak a döntés meghozatalára jogosult kormányhivatalhoz kell benyújtani. A többi kormányhivatalhoz csak az okirat egyszerű másolatát kell csatolni és utalni kell arra, hogy az eredeti okiratot melyik kormányhivatalhoz nyújtották be.
A döntés meghozatalára fedezetcsere esetén, az a kormányhivatal jogosult, amelynek illetékességi területén fekvő ingatlanra a jelzálogjog bejegyzést kérik, ingatlancsere (tulajdonjog-változás) esetén pedig a kérelmező választása szerinti kormányhivatal, vagyis ahová a bejegyzés alapjául szolgáló eredeti okiratot elsőként benyújtották.
Ha a kérelemnek, mellékletének vagy a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak pótolható hiányossága van, a kérelmezőt a kérelem beérkezésétől számított 15 napon belül határidő megjelölésével fel kell hívni a hiányosságok pótlására.
Az Inytv. a 39. § (3) és (4) bekezdése tételesen felsorolja azokat az eseteket, amikor nincs helye hiánypótlási felhívás kiadásának, vagyis a hiányosságok nem pótolhatóak és a kérelmet el kell utasítani. A hiánypótlási felhívásban a kormányhivatal felsorolja a beadvány elintézését akadályozó hiányosságokat. A hiánypótlás teljesítésére az ügyfélnek 15 napot adhat a földhivatal, amely indokolt esetben az ügyfél kérelmére egyszer 15 nappal meghosszabbítható. Ha a megadott határidőn belül teljeskörűen pótolják a felhívásban megjelölt hiányosságokat, úgy a kormányhivatal határozattal dönt a bejegyzésről. Ha a hiánypótlási felhívás ellenére a megadott határidőn belül nem pótolják a hiányosságokat, a kormányhivatal a kérelmet elutasítja. Erre a jogkövetkezményre már a felhívásban figyelmeztetnie kell a kérelmezőt.
Ha a kérelem részben teljesíthető, a kormányhivatal szintén hiánypótlási felhívást bocsát ki a kérelmező felé, melyben nyilatkozattételre hívja fel, hogy a kérelmét teljesíthető részében fenntartja-e. Ha a felhívásra a kérelmező nem nyilatkozik, a kormányhivatal a teljesíthető résznek helyt ad, a többit pedig elutasítja.
Az eljárás felfüggesztésére az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény 48. §-ában meghatározott valamely okból kerülhet sor.
Az ingatlanra vonatkozó jogok, tények bejegyzése iránti eljárást az ingatlanügyi hatóság felfüggeszti:
• ha a kérelem, bírósági elrendelés vagy hatósági felhívás beérkezését megelőzően tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot jegyeztek be a tulajdoni lapra, a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem elbírálásáig, de legfeljebb a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése iránti kérelem ingatlanügyi hatósági benyújtásától számított hat hónapos határidő elteltéig;
• a felmérési, térképezési vagy területszámítási hiba kijavítására irányuló eljárás megindítása tényének bejegyzésétől a kijavítás tárgyában hozott döntésben foglaltak ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséig.
Az ingatlanügyi hatóság a közös tulajdonban álló ingatlanok esetében felfüggeszti a tulajdonostársak egy részével kötött kisajátítást pótló adásvételi vagy csereszerződés alapján történő tulajdonjog bejegyzésére irányuló eljárást, míg az ingatlan valamennyi tulajdonostársának vonatkozásában kisajátítást pótló adásvételi vagy csereszerződés, a kisajátításról szóló végleges határozat vagy a kisajátítási eljárás más módon történő végleges lezárásáról szóló döntés benyújtásra nem kerül.
Az ingatlanügyi hatóság az ingatlanra vonatkozó jogok, tények bejegyzése iránti eljárást - legfeljebb hat hónapra - felfüggeszti,
• ha a bejegyzés alapjául szolgáló okirat valódiságát, jogszerűségét az aláíró felek, illetve a hitelesítő vagy ellenjegyző személyek valamelyike vitatja,
• ha a bejegyezni kért jog, tény jogosultjának személye tekintetében a felek között jogvita alakul ki,
• ha a kérelem érdemi elbírálása a gyámhatóság hatáskörébe tartozó kérdés előzetes elbírálásától függ, vagy
• ha a kérelem érdemi elbírálása külföldi jogi vagy természetes személy mező- és erdőgazdasági hasznosítású földnek nem minősülő ingatlanszerzésének előzetes engedélyezésétől függ.
A bírósági jogorvoslati kérelmet a kormányhivatal által hozott döntés ellen lehet benyújtani a határozat kézhezvételétől számított 30 napon belül az döntést kiadó kormányhivatalnál. Az az érdekelt, akinek a megyei kormányhivatal határozatát bármely okból nem kézbesítették, legkésőbb a bejegyzéstől számított egy éven belül kérheti a határozat kézbesítését és a kézbesítéstől számított 15 napon belül terjeszthet elő bírósági jogorvoslati kérelmet.